Créer une SCI en 2026 : guide complet
La SCI — société civile immobilière — permet de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs, d'organiser sa transmission et d'éviter l'indivision. Régie par le Code civil et le décret du 3 juillet 1978, elle obéit à des règles propres. Ce guide détaille la constitution, la fiscalité IR/IS, la responsabilité des associés et le coût en 2026.
Rédiger mon annonce de constitution Vérifier un texte existant- Au moins 2 associés ; objet civil (gérer un immeuble, pas d'activité commerciale) ; capital libre.
- Responsabilité des associés indéfinie mais NON solidaire (au prorata des parts).
- Fiscalité à l'IR par défaut (revenus fonciers) ; option IS possible mais irrévocable.
- Annonce légale de constitution : 191 € HT en 2026.
Qu'est-ce qu'une SCI et à quoi sert-elle ?
La SCI est une société civile, régie par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil, dont l'objet est la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier — à l'exclusion de toute activité commerciale (sauf la SCCV, dédiée à la construction-vente).
Elle sert principalement à acheter à plusieurs sans indivision, à organiser une transmission progressive (donation de parts) et à séparer le patrimoine immobilier de l'exploitation. Attention : la SCI ne permet pas la location meublée habituelle, considérée comme commerciale (elle ferait basculer la société à l'IS).
Les étapes de création
- Rédiger les statuts (objet civil, capital, parts, gérance, règles d'agrément des cessions).
- Constituer et déposer le capital (en numéraire ou en nature — un apport immobilier requiert un acte notarié).
- Publier l'annonce légale de constitution (191 € HT en 2026).
- Déclarer sur le guichet unique de l'INPI avec statuts, attestations, justificatifs et bénéficiaires effectifs.
- Recevoir le Kbis.
Responsabilité des associés
En SCI, la responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire : chacun répond des dettes sociales à hauteur de sa part dans le capital, sur son patrimoine personnel, mais un créancier ne peut pas réclamer la totalité à un seul associé.
C'est une différence majeure avec les sociétés commerciales à responsabilité limitée : en SCI, le patrimoine personnel n'est pas protégé, mais la dette est répartie au prorata des parts.
Fiscalité : IR par défaut, option IS
Par défaut, la SCI est transparente fiscalement (« translucide ») : elle relève de l'impôt sur le revenu, chaque associé déclarant sa quote-part de revenus fonciers. C'est le régime le plus courant pour de la location nue.
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés : amortissement du bien et déduction des charges, mais imposition des plus-values selon le régime professionnel à la revente, et option irrévocable (depuis 2019, une fenêtre de renonciation existe les cinq premiers exercices). L'arbitrage IR/IS mérite l'avis d'un professionnel.
Coût de création d'une SCI en 2026
| Poste | Montant (2026) |
|---|---|
| Annonce légale de constitution | 191 € HT |
| Frais de greffe / immatriculation | ≈ 37 € + bénéficiaires effectifs |
| Capital social | libre |
| Statuts | 0 € en autonomie ; 150 à 2 000 € avec accompagnement |
| Acte notarié (si apport immobilier) | variable (émoluments + publicité foncière) |
Hors apport immobilier, comptez environ 230 à 290 € HT en autonomie.
Code civil, art. 1832 et s., 1845 et s. (sociétés civiles) ; décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.
Code général des impôts, art. 206 (option IS) ; régime des revenus fonciers.
Arrêté du 19 novembre 2025 (tarifs des annonces légales 2026).