Annonce légale d'une SCI : les spécificités
La société civile immobilière (SCI) sert à détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Sa constitution suit des règles d'annonce légale propres aux sociétés civiles, régies par le décret n°78-704 du 3 juillet 1978, qui diffèrent sur plusieurs points de celles des sociétés commerciales. Voici les mentions obligatoires, les spécificités civiles à ne pas oublier et un exemple-type.
Vérifier mon annonce Rédiger un texte conforme- La SCI est une société civile : son annonce relève du décret 78-704, pas du régime commercial.
- Mention propre aux civiles : les modalités de cession des parts et la clause d'agrément.
- Pas de capital minimum ; gérant (nom et domicile) obligatoire ; objet civil et immobilier.
- Forfait constitution 191 € HT en 2026 (tarif majoré à La Réunion et Mayotte).
Pourquoi la SCI obéit à des règles propres
La SCI est une société civile, et non commerciale : sa publicité de constitution est régie par le décret n°78-704 du 3 juillet 1978, qui fixe des mentions spécifiques — notamment sur la cession des parts sociales et l'agrément des associés.
Concrètement, l'annonce d'une SCI ressemble à celle d'une société commerciale pour le socle commun (dénomination, capital, siège, objet, durée, gérant, RCS), mais elle s'en distingue par les mentions relatives aux parts, qui sont au cœur du fonctionnement d'une société de personnes.
Les mentions obligatoires de l'annonce de SCI
L'avis de constitution doit comporter :
- La dénomination sociale (et le sigle éventuel) ;
- La forme : société civile immobilière ;
- Le capital social (fixe ou variable ; pas de minimum légal) ;
- L'adresse du siège social ;
- L'objet social (acquisition, gestion et location d'immeubles, à titre civil) ;
- La durée de la société (jusqu'à 99 ans) ;
- Le ou les gérants : nom et domicile ;
- Le greffe d'immatriculation au RCS ;
- Les conditions de cession des parts sociales et la clause d'agrément.
Les spécificités à connaître avant de publier
Responsabilité des associés
Dans une SCI, les associés répondent des dettes sociales indéfiniment, mais non solidairement : chacun est tenu à proportion de sa part dans le capital. C'est une différence majeure avec les sociétés à responsabilité limitée.
Objet exclusivement civil
L'objet doit rester civil : la gestion locative nue est civile, mais une activité de marchand de biens ou de location meublée habituelle peut requalifier la société en société commerciale. Soignez la rédaction de l'objet.
Gérance
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Leur nom et domicile figurent obligatoirement dans l'annonce.
Exemple d'annonce-type
Avis est donné de la constitution de la société civile immobilière SCI DU PARC, au capital de 1 000 €, siège social 14 rue des Tilleuls, 69003 Lyon. Objet : l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Durée : 99 ans. Gérant : Madame Claire DUBOIS, demeurant 14 rue des Tilleuls, 69003 Lyon. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément des associés représentant au moins les trois quarts des parts. Immatriculation au RCS de Lyon.
Les erreurs fréquentes sur les SCI
- Oublier les conditions de cession et d'agrément des parts — mention propre aux sociétés civiles ;
- Rédiger un objet commercial (marchand de biens, meublé) qui dénature la SCI ;
- Omettre le domicile du gérant ;
- Appliquer par habitude les mentions d'une société commerciale (admission aux assemblées, droit de vote des actions) qui ne concernent pas une SCI.
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Décret n°78-704 du 3 juillet 1978 (publicité de constitution des sociétés civiles) ; Code civil, art. 1845 et s.
Responsabilité indéfinie et non solidaire des associés à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ.).
Agrément des cessions de parts dans les sociétés civiles (art. 1861 C. civ.).