Les statuts de votre SCI, rédigés en ligne.
Pour 2 ou 3 associés : répondez aux questions, vos statuts s’écrivent en direct, article par article. Vous les téléchargez en Word ou en PDF, prêts à signer.
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Rédiger les statuts d'une SCI, clause par clause
La SCI est une société civile régie par les articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil. La loi laisse beaucoup de liberté aux associés : ce que les statuts ne prévoient pas, c'est la règle par défaut du Code civil qui s'applique, souvent l'unanimité. Voici les clauses qui méritent un vrai choix plutôt qu'un copier-coller.
Objet social : rester civil
L'objet vise l'acquisition, la gestion et la location nue d'immeubles. Des achats-reventes répétés font basculer l'activité dans le commerce (art. 1845). La location meublée habituelle produit des revenus commerciaux au sens fiscal : au-delà de 10 % des recettes, la SCI passe à l'impôt sur les sociétés (art. 206, 2 du CGI).
Apports et capital
Chaque associé apporte de l'argent, un bien ou son industrie ; les statuts décrivent chaque apport et le nombre de parts qu'il rémunère. Il n'y a pas de capital minimum et les parts sont de valeur égale (art. 1845-1). L'apport d'un immeuble impose un acte notarié, publié au service de la publicité foncière. La loi n'oblige pas à bloquer les fonds sur un compte comme en SARL ou en SAS, mais la banque qui finance l'achat le demande souvent.
Gérance
Le gérant peut être un associé ou un tiers, une personne physique ou une société (art. 1846). Sauf clause contraire, il est nommé par les associés qui détiennent plus de la moitié des parts. Les statuts peuvent limiter ses pouvoirs, par exemple exiger l'accord des associés pour vendre ou emprunter ; ces limites engagent le gérant envers les associés mais ne sont pas opposables aux tiers (art. 1849). Révoqué sans juste motif, il peut obtenir des dommages-intérêts (art. 1851).
Décisions collectives
Les statuts fixent les majorités pour chaque type de décision. Sans clause, toute décision qui dépasse les pouvoirs du gérant se prend à l'unanimité (art. 1852), et la modification des statuts aussi (art. 1836). Le gérant rend compte de sa gestion au moins une fois par an (art. 1856).
Cession des parts et agrément
Par défaut, céder des parts à un tiers exige l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent abaisser ce seuil, confier l'agrément au gérant ou en dispenser les cessions entre associés et au conjoint ; sauf clause contraire, les cessions aux ascendants et descendants en sont dispensées (art. 1861). La cession se constate par écrit ; elle devient opposable à la société par signification, par acceptation dans un acte notarié ou, si les statuts le prévoient, par inscription sur ses registres (art. 1865).
Décès d'un associé et démembrement
Au décès d'un associé, la société continue avec ses héritiers, sauf si les statuts les soumettent à agrément ou prévoient autre chose (art. 1870). Quand des parts sont démembrées, l'usufruitier vote sur l'affectation des bénéfices et le nu-propriétaire sur le reste, sauf aménagement statutaire (art. 1844). Dans une SCI familiale, ces deux clauses comptent souvent plus que toutes les autres.
Impôt sur le revenu ou sur les sociétés
Une SCI est imposée par défaut à l'impôt sur le revenu, chaque associé déclarant sa part des loyers (art. 8 du CGI). L'option pour l'impôt sur les sociétés se déclare au service des impôts. Elle change la fiscalité de la revente, ce qui se tranche avant de signer.
Après la signature des statuts
- Chaque associé signe les statuts ; en cas d'apport d'immeuble, la signature a lieu chez le notaire.
- L'annonce légale de constitution paraît dans un support habilité du département du siège. Pour une SCI, c'est un forfait national de 191 € HT en 2026. Rédiger l'annonce de la SCI
- Le dossier d'immatriculation part au guichet unique de l'INPI : statuts signés, attestation de parution, justificatif du siège et déclaration des bénéficiaires effectifs.
- Les statuts sont enregistrés au service des impôts dans le mois qui suit leur signature (art. 635 du CGI).
Que doivent contenir les statuts d'une SCI ?
Les statuts d'une société civile immobilière sont obligatoirement établis par écrit et déterminent les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. Ils désignent le ou les gérants et fixent l'étendue de leurs pouvoirs, ainsi que les règles de cession des parts sociales, qui requiert en principe l'agrément des associés.
| Clause | Ce qu'elle règle | Source |
|---|---|---|
| Apports | Apports en numéraire, en nature ou en industrie de chaque associé | C. civ., art. 1835 |
| Objet civil | L'objet doit rester civil : l'achat-revente habituel relèverait d'une activité commerciale | C. civ., art. 1845 |
| Appellation et siège | Dénomination de la société et adresse du siège social | C. civ., art. 1835 |
| Capital social | Montant et répartition des parts entre associés ; pas de minimum légal | C. civ., art. 1835 |
| Durée | 99 ans au maximum, à compter de l'immatriculation | C. civ., art. 1838 |
| Gérance | Désignation du ou des gérants, étendue des pouvoirs, modalités de révocation | C. civ., art. 1846 |
| Cession des parts | Agrément des associés, formalités d'opposabilité à la société et aux tiers | C. civ., art. 1861 |
Comment adapter un modèle Word de statuts de SCI
Sources : Code civil, art. 1835 et 1845 et suivants ; décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Lexavise détecte les causes de rejet machine-détectables ; il ne délivre pas de conseil juridique et ne garantit pas l'acceptation par le greffe.
Questions fréquentes
Les statuts d'une SCI doivent-ils être notariés ?
L'acte sous seing privé suffit, sauf apport d'un bien immobilier à la société : l'acte doit alors être notarié et publié au service de la publicité foncière.
Combien d'associés faut-il pour créer une SCI ?
Deux au minimum. Une société civile immobilière ne peut pas être unipersonnelle, contrairement à une SASU ou une EURL.
Y a-t-il un capital minimum pour une SCI ?
Non. Le capital est librement fixé par les statuts et peut être symbolique, mais il doit être cohérent avec le projet, notamment face à un établissement prêteur.
La responsabilité des associés est-elle limitée aux apports ?
Non. Dans une société civile, les associés répondent des dettes sociales indéfiniment, à proportion de leur part dans le capital, après poursuite préalable et vaine de la société.
Peut-on rédiger soi-même les statuts d'une SCI ?
Oui. Un acte sous seing privé signé par tous les associés suffit, sauf apport d'un immeuble, qui passe par un notaire. Pour un montage familial avec démembrement ou transmission, l'avis d'un avocat ou d'un notaire reste utile sur les clauses d'agrément et de vote.
Un modèle de statuts de SCI gratuit en Word suffit-il ?
Il reprend les mentions obligatoires de l'article 1835 du Code civil, mais pas les choix propres à votre SCI : majorités, pouvoirs du gérant, agrément des cessions, sort des parts au décès d'un associé. Ce sont ces clauses qu'il faut adapter, faute de quoi la règle par défaut du Code civil s'applique, souvent l'unanimité.
Faut-il déposer le capital d'une SCI sur un compte bloqué ?
Non, la loi ne l'impose pas pour une société civile, contrairement à la SARL et à la SAS. Les apports en numéraire sont versés sur le compte de la société ; la banque qui finance l'acquisition demande souvent une attestation.